Депутаты предлагают ввести обязательное согласование аренды жилья с владельцами соседних и примыкающих помещений.

Группа депутатов Госдумы внесла проект федерального закона о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которым собственникам жилых помещений смогут сдавать их в аренду только при наличии письменного согласия соседей.

Законопроектом предлагается дополнить кодекс нормой, согласно которой собственник жилого помещения, планирующий сдать его по договору найма (в том числе краткосрочного), обязан будет получить письменное согласие владельцев соседних и примыкающих помещений. При этом из этого правила предлагается исключить договоры аренды, зарегистрированные в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Форма согласия может быть произвольной, но обязательным условием является указание Ф.И.О., паспортных данных гражданина либо полного наименования и основного государственного регистрационного номера (ОГРН) юридического лица, а также реквизитов документов, подтверждающих право собственности на помещение.

Право собственника сдавать жилое помещение на основании договора аренды (найма)

Депутаты обосновывают необходимость принятия законопроекта защитой интересов соседей собственника, сдающего свою квартиру. По их мнению, краткосрочная аренда жилья повышает риск повреждения общего имущества в многоквартирном доме и нарушает права остальных собственников на комфортное проживание.

Авторы законопроекта утверждают, что право собственников распоряжаться своим имуществом не ограничивается, а лишь дополняется требованием получения согласия собственников соседних и примыкающих помещений к помещению, предназначенному для сдачи в наем (аренду). Иными словами, право сдавать помещения сохраняется, но потребуется согласование с собственниками смежных помещений.

Между тем в Российской Федерации право распоряжаться своим имуществом, в том числе сдача квартиры внаем, является конституционным правом и закреплено в Конституции РФ, которая гарантирует, что право частной собственности охраняется законом, и каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Гражданский кодекс Российской Федерации закрепляет права собственности: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи или сдавать жилое помещение на основании договора.

В свою очередь, Жилищный кодекс допускает использование жилья для индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Однако сама по себе сдача квартиры в аренду (наем) не может быть квалифицирована в качестве занятия такой деятельностью.

Это означает, что собственник вправе сдавать свою квартиру в аренду без дополнительных разрешений от третьих лиц, в том числе собственников соседних и примыкающих к ней помещений, если это не противоречит закону.

Получение согласия соседей ограничит правомочия собственников жилых помещений

Вопрос краткосрочного найма уже являлся предметом рассмотрения Конституционного суда РФ. В Постановлении от 23.03.2023 № 9-П указывается, что собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания, а сдача жилья в краткосрочный наем не запрещена.

Конституционный Суд неоднократно отмечал, что право собственности, включая права владения, пользования и распоряжения имуществом, может быть ограничено федеральным законом, но только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Гражданский кодекс устанавливает в качестве основных начал гражданского законодательства неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Получение письменного согласия собственников соседних и примыкающих к ним помещений ограничит правомочия собственников имущества, поскольку распоряжение имуществом будет зависеть от разрешения третьих лиц. Это сделает практически невозможным сдать квартиру.

Источник: Кирпиков и партнеры