Штрафные санкции для застройщиков за нарушение условий договоров долевого участия ограничили.

Вступили в силу изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ограничивающие ответственность застройщиков перед дольщиками.

Поправками снижен минимальный срок гарантии для объектов долевого строительства, ограничена ответственность застройщика за нарушение договора, а также уменьшен размер штрафа от сумм, присужденных в пользу дольщиков за нарушение договорных обязательств. В законе также прямо закреплено, что исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности, в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов, связанных с заключением, исполнением, изменением или прекращением договора устанавливается вышеназванным законом.

Следует напомнить, что постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 застройщики до конца года освобождены от взыскания неустойки (штрафа, пеней) и иных финансовых санкций за нарушение обязательств по передаче строящегося жилья по договорам участия в долевом строительстве (см. Застройщиков освободили от неустойки по договорам долевого участия).

Гарантийный срок, неустойка за нарушение условий договора долевого участия

Согласно внесенным в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов изменениям:

• гарантийный срок для объектов долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав таких объектов долевого строительства, установленный договором, снижен с 5 до 3 лет;
• за нарушение сроков устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении расходов на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной 1/300 ключевой ставки Банка России от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению;
• неустойка (пеня) гражданину, приобретающему жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов);
• если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для его признания непригодным для проживания, размер неустойки (пени), рассчитывается от цены договора.

Напомним, что ранее неустойка (пени) взыскивалась с застройщиков за допущенные нарушения в размере 1 % за каждый день просрочки.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана:

• уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты;
• возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные законом и договором.

Штраф, налагаемый на застройщиков за неисполнение требований дольщиков

Значительно уменьшен размер штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований дольщиков, приобретающих жилые помещения исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Ранее дольщики при удовлетворении их требований к застройщикам могли рассчитывать на применение нормы Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей», согласно которой размер штрафа составляет 50 % от присужденной суммы. Теперь размер штрафа будет составлять 5 % от присужденной судом суммы.

Между тем штраф, налагаемый судом на застройщиков за нарушение добровольного порядка удовлетворения требований участников долевого строительства, выполнял функцию стимулирования добросовестного поведения хозяйствующих субъектов с тем, чтобы в случае нарушения прав дольщиков они были заинтересованы в полном и своевременном возмещении причиненного вреда.

Изменениям придана обратная сила. Поправки коснутся даже тех договоров, которые были заключены до 01.09.2024. Если застройщик не исполнит свои обязательств или исполнит их ненадлежащим образом, к примеру, нарушит срок передачи объекта долевого строительства, то неустойка будет начисляться по новым правилам.

Представляется, что данные изменения являются лоббированием интересов застройщиков, направленных на уменьшение их ответственности перед участниками долевого строительства.

Источник: Кирпиков и партнеры