С июня по начало сентября число дел о банкротстве строительных компаний в России выросло с 1089 до 1454 - примерно на 34%. За год показатель увеличился на 41%.

Это не значит что застройщики посыпались - речь идет именно о делах о банкротстве, а не о числе уже обанкротившихся компаний. Так же статистика охватывает строительные компании в целом, а не только крупных публичных девелоперов - основной удар приходится на небольших региональных игроков.

Но все равно это важный сигнал - у отрасли сейчас сходятся сразу несколько факторов: высокая стоимость капитала, более слабый спрос после ужесточения ипотечных программ и необходимость обслуживать накопленный долг.

Рынок

Продажи жилья действительно замедлились относительно экстремально сильного 2025 года.

В I квартале 2026 года продажи строящегося многоквартирного жилья составляли 5,6 млн кв. м — это все еще на 12% больше г/г. Но во II квартале на эскроу поступило уже 1,2 трлн р., на 12% меньше предыдущего квартала. ЦБ связывает это с тем, что в начале года был всплеск продаж перед изменением условий семейной ипотеки.

При этом рынок пока нельзя назвать пустым - на конец мая объем строящегося жилья составлял 119,8 млн кв. м, а продажи по ДДУ за январь–май были на 4% выше прошлого года. А девелоперы уже сместили фокус с максимального роста на эффективность и финансовую устойчивость.

По факту один и тот же рынок может быть вполне устойчивым для крупного девелопера и критически неприятным для небольшого застройщика.

Сейчас все работает так - после перехода на эскроу покупательские деньги не лежат непосредственно у застройщика: на 1 августа на счетах эскроу находилось около 7,4 трлн р. Застройщик получает эти деньги после выполнения условий проекта и ввода объекта. Важно то может ли компания пережить период слабых продаж и дорогого финансирования, пока проект еще не начал генерировать денежный поток.

Именно здесь маленькие компании оказываются гораздо уязвимее.

ПИК

Автоматически переносить статистику банкротств на ПИК и паниковать не нужно. В первом полугодии выручка у них снизилась на 11,6%, чистая прибыль - более чем вдвое, до 14,7 млрд р. Чистый долг вырос до 521,5 млрд р. Выглядит пугающе, пока не посмотреть на структуру.

Чистый долг без учета средств на эскроу был отрицательным - около -22,5 млрд р. Так что эскроу здесь принципиально меняют картину кредитного риска. Поэтому рост банкротств небольших строительных компаний не является аргументом, что ПИК движется к аналогичной ситуации.

У крупного игрока другой масштаб бизнеса, доступ к финансированию и диверсификация проектов.

Самолет

У Самолета уже есть собственные причины для повышенного внимания. За первое полугодие выручка снизилась на 31%, до 117,5 млрд р., и получен чистый убыток 22,3 млрд р. против прибыли годом ранее. При этом корпоративный чистый долг удалось сократить до 102,8 млрд р.

Но если смотреть шире и учитывать проектное финансирование, все заметно тяжелее: совокупная долговая нагрузка с начала года выросла примерно с 749 до 773 млрд р., а финансовые расходы увеличились почти на 13%.

И кажется кто-то это уже заметил - все видели сколько потеряли акции в сентябре.

Для важно смогут ли они пройти период слабых продаж и высокой стоимости денег без дальнейшего ухудшения финансовой устойчивости.

Облигации

Рост банкротств - негатив в основном для облигаций небольших и средних эмитентов, где у нас меньше полной информации, а у компании меньше финансового запаса и сильнее зависимость от 1-2 проектов.

Если у такого застройщика одновременно:
- падают продажи
- растут проценты
- увеличивается срок строительства
- накапливается рассрочка
- приближается крупное погашение облигаций

То проблема может возникнуть задолго до формального банкротства и высокая доходность может быть компенсацией не за нервозность рынка, а за вполне реальный риск.

Рост банкротств - не повод записывать весь сектор недвижимости в зону бедствия. Но это хороший повод повысить требования к каждому эмитенту.

Самое ключевое сейчас - продажи новых проектов, долговая нагрузка без эффекта эскроу и способность рефинансировать ближайшие погашения.

Если продажи восстановятся - текущий всплеск может остаться историей небольших региональных игроков. Если продажи снова пойдут вниз, а стоимость денег останется высокой, тогда эти 1454 дела могут оказаться не финальной цифрой.

И тогда смотреть придется уже не только на маленьких застройщиков.

✅ Подписывайтесь на Telegram - там продолжаю разбираться в происходящем на рынке вместе с вами.

❤️ Поддержите пост если было интересно и поделитесь своим мнением в комментариях.