В последние годы сфере инвестиций в коммерческую недвижимость уделяется всё больше внимания. Появляются новые проекты, которые предоставляют возможность физ.лицам с небольшим капиталом приобрести долю в недвижимости. Одна из таких компаний — Активо.

Фонды от компании Активо представляют собой ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) на разного рода недвижимость — под супермаркеты, торговые и офисные помещения, склады. Я решил поинтересоваться какую доходность предлагают эти фонды инвесторам.

Скажу сразу, я сам в фонды от Активо не инвестировал, и указанную доходность получил расчётным способом, исходя из информации на сайте.


ЗПИФ "Активо один"
Недвижимость: помещение под супермаркет Пятерочка.

История фонда идёт с марта 2016 года.
Цена пая на старте — 1020 рублей.
Текущая цена пая — 1090 рублей.
Итого - стоимость пая практически не выросла, хотя коммерческая недвижимость за это время значительно подорожала. Почему? Вероятно, причина кроется в стагнации арендного потока.

С марта 2016 года по текущую дату инвесторы получили 1192 рубля арендного потока на 1 пай. После вычета 13% — 1037 рублей.

Таким образом, доходность составила ((1090-1020)*0,87+1037)/1020= 107%.

Так как есть комиссия за покупку/продажу фонда и, скорее всего, при продаже пришлось бы сделать скидку, фактическая доходность оказалась бы ещё меньше.

ЗПИФ "Активо два"
Недвижимость: помещение под супермаркет Магнит.

История фонда идёт с апреля 2016 года.
Цена на старте — 2470 рублей.
Текущая цена — 3057 рублей.
Итого - стоимость пая выросла, но не очень сильно. За счёт роста пая можно было заработать (3057-2470)*0,87=511 рублей.

За всё время инвесторы получили 3234 рубля арендного потока, а после вычета НДФЛ — 2814 рублей.

Итоговая доходность: (511+2814)/2470=134%.

Повторюсь, фактическая доходность была бы меньше из-за комиссий при покупке и продаже.

ЗПИФ "Активо пять"
Недвижимость: торговый центр.
История фонда идёт с августа 2017 года.
Цена на старте — 675 282 рубля.
Текущая цена — 367 500 рублей.
За 9 лет инвестор получил бы 307 782 рубля убытка.

За всё время фонда инвестор получил 601 533 рубля арендного потока, после вычета НДФЛ — 523 334 рубля.

В последние месяцы цена резко просела. Причина — снижение арендного потока. Не знаю, в чём причина. Возможно, поменялись условия договора с якорным арендатором.

Итоговая доходность за 9 лет: (523334-307782)/675282=32%.
Инвесторам в этот фонд очевидно не повезло.

ЗПИФ "Активо шесть"
Недвижимость: помещение под супермаркет Магнит.
История фонда берёт начало с января 2018 года.
Цена на старте — 398 425 рублей.
Текущая цена — 309 750 рублей.
За 8,5 лет инвесторы получили убыток 88 675 рублей. Не знаю, с чем это связано, т.к. арендный поток у фонда довольно стабильный.

Арендный поток составил 241 788 рублей или 210 356 рублей на руки.
За последние 12 месяцев — 27 837 рублей на руки (около 9% годовых к текущей цене).

Итоговая чистая доходность — (210356-88675)/398425=31%.
И это за 8,5 лет! Инвесторам в этот фонд также не повезло.

ЗПИФ "Активо десять"
Недвижимость: помещение под супермаркет Перекрёсток.
История фонда берёт начало с апреля 2019 года.
Цена на старте — 380 658 рублей.
Текущая цена — 540 750 рублей.
За 7,5 лет инвесторы получили (540750-380658)*0,87=139280 рублей чистой прибыли (36,5% к цене на старте).

Арендный поток — 371 788*0,87=323 456 рублей. Инвесторы почти окупили цену на старте!

Итоговая доходность — (323456+139280)/380658=122%
За 7,5 лет уже интереснее, хоть что-то близко к доходности вклада :)

И ещё один фонд напоследок.

ЗПИФ "Активо одиннадацать"
Недвижимость: торговый центр.
История фонда берёт начало с октября 2019 года.
Цена на старте — 333 673 рубля.
Текущая цена — 370 125 рублей.
Причём ещё недавно текущая цена была ниже старта. За 7 лет инвестор получил (370125-333673)*0,87=31713 рублей прибыли.

Арендный поток составил 283484*0,87=246 631 рубль.

Итоговая чистая доходность: (246631+31713)/333673=83%.

Что в итоге?
Сравним доходность ЗПИФ с банковским вкладом.

ЗПИФ 1: 107% с марта 2016 года (146% у вклада)
ЗПИФ 2: 134% с апреля 2016 года (146% у вклада)
ЗПИФ 5: 32% с августа 2017 года (125% у вклада)
ЗПИФ 6: 31% с января 2018 года (109% у вклада)
ЗПИФ 10: 122% с апреля 2019 года (96% у вклада)
ЗПИФ 11: 83% с октября 2019 года (96% у вклада)

Только ЗПИФ "Активо десять" смог обогнать по доходности банковский вклад. Напомню, что указанная доходность, скорее всего, даже выше реальной, т.к. не учитывает комиссии при покупке/продаже и возможные скидки при продаже паёв. Также не учтена льгота на долгосрочное владение, но она есть не у всех фондов.

Почему доходность такая низкая? Ведь везде говорят о росте стоимости коммерческой недвижимости.

1. Комиссии УК за управление отнимают свой процент.
2. Возможно, цена реализации недвижимости будет выше текущей цены, но это далеко не факт. СЧА, конечно, имеет значение, но я бы обращал внимание на рыночную стоимость, по которой идут сделки.
3. У некоторых фондов просадка арендного потока. Может быть, УК приходится идти на уступки, чтобы не терять арендаторов.

Понял, что данный инструмент — это очень длительная история, на 10 и более лет. Стратегия такова: купить пай как можно дешевле и надеяться на рост арендного потока (он влияет на цену пая).

Спасибо, что дочитали материал! Буду рад вашим комментариям.