Каждый собственник жилого дома имеет исключительное право выкупить землю под ним, даже если участок муниципальный. Это фундаментальный принцип Земельного кодекса — единство судьбы земли и строения. Но на практике чиновники нередко блокируют выкуп, ссылаясь на нежилой статус дома. Верховный суд в очередной раз расставил точки: отказывать можно, но только после реальной проверки, а не формальной отписки.

Суть дела

Житель Краснодарского края арендовал у муниципалитета участок, построил на нём одноэтажный дом и обратился за выкупом земли в собственность. Ответ чиновников: строение не обладает признаками жилого объекта, поэтому выкуп невозможен.

Суд первой инстанции встал на сторону муниципалитета. Апелляция — на сторону собственника: вывод о нежилом характере дома сделали без осмотра, строение вместе с участком окружено забором, зайти и проверить чиновники даже не пытались. Кассация отменила решение апелляции и вернула вердикт первой инстанции. Собственник дошёл до Верховного суда.

Что сказал Верховный суд

Ключевых тезисов два.

Первый — принцип единства судьбы. Как пояснила Судебная коллегия по административным делам, российское законодательство «гарантирует исключительное право на приобретение в собственность земельных участков гражданами, являющимися владельцами расположенных на них зданий». Это прямое следствие фундаментального принципа Земельного кодекса.

Второй — запрет на аукцион. Если на участке уже стоит здание, принадлежащее гражданину, этот участок не может быть продан с торгов. «Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на нем расположены здания и сооружения, принадлежащие гражданину или юридическому лицу, не может быть предметом аукциона», — уточнили в ВС.

Решение кассации отменили. Решение апелляции, которая признала отказ муниципалитета незаконным, оставили в силе.

Почему это важно

Спор возник не из-за сложной правовой коллизии, а из-за элементарной бюрократической лазейки. Чиновники не обязаны доказывать, что дом нежилой — достаточно просто сослаться на это, и бремя доказывания ложится на собственника. Верховный суд пресёк эту практику: решение об отказе должно опираться на осмотр, а не на бумажную отписку.

Дом стоял за забором, его никто не видел — но суды первой и кассационной инстанций сочли это достаточным. Апелляция первой обратила внимание на этот пробел, и ВС подтвердил её правоту.

Региональный бонус

Отдельно стоит упомянуть московский и подмосковный опыт, который цитируется в публикации. В Москве и Московской области собственники домов на арендованной региональной земле могут выкупить участки со скидкой: «в Москве собственники таких домов может выкупить земельные участки за 40% от их кадастровой стоимости, а в Подмосковье — за 60%».

Это касается участков под ИЖС, личное подсобное хозяйство и садоводство. В других регионах льгот обычно нет, и выкуп идёт по полной кадастровой стоимости — но само право на выкуп, как подтвердил ВС, остаётся безусловным.

Что делать собственнику

Если муниципалитет отказывает в выкупе со ссылкой на нежилой статус дома, последовательность действий должна быть такой:

– Добиться письменного мотивированного отказа. В нём должно быть указано, на основании каких признаков дом признан нежилым.
– Если осмотр не проводился — обжаловать отказ сразу, ссылаясь на позицию ВС. Отказ, основанный на формальной справке без обследования, незаконен.
– Если осмотр провели и дом действительно не соответствует нормативам жилого помещения — сначала оформить перевод в жилой фонд через межведомственную комиссию (постановление правительства №47), и уже потом подавать на выкуп.

Позиция Верховного суда здесь однозначна: исключительное право собственника на землю под домом — это не льгота, а норма. Чиновники не могут её заблокировать одной бумагой без реальной проверки.

P.S источник