В 2026 году объем вложений в коммерческую недвижимость России составит 400 млрд рублей — это на 13% меньше, чем в 2025-м (461 млрд). Такой прогноз дали аналитики CMWP. Парадокс в том, что первое полугодие показало резкий рост (286 млрд рублей, +37% год к году), но консультанты называют его аномальным: почти три четверти этой суммы пришлось всего на три портфельные сделки.

«С одной стороны, несмотря на снижение ключевой ставки, темпы смягчения денежно-кредитных условий остаются ограниченными, что ухудшает параметры инвестиционных моделей для покупателей. С другой стороны, изменение рыночных индикаторов в различных сегментах коммерческой недвижимости влияет на ценообразование активов и усиливает разрыв между ожиданиями продавцов и оценкой со стороны инвесторов», — объяснил партнер, руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP Алан Балоев.

Как считали

Оценка CMWP включает только сделки в инвестиционных целях. Покупки под редевелопмент в жильё или для конечного пользователя — не в счёт. То есть реальный инвестиционный спрос ниже общих цифр.

Лидеры первого полугодия

Сегменты по доле вложений:
– Склады — 43% (основной драйвер — покупка портфеля Raven Russia)
– Офисы — 27%
– Торговые центры — 24%

Все три крупнейшие сделки полугодия — портфельные, на них пришлось 75% объёма (годом ранее — 46%). Без них, по данным Ricci, вложения в недвижимость России (включая площадки под девелопмент) не выросли бы, а сократились почти на 17%.

Что будет во втором полугодии

Аналитики ждут точечный и неравномерный спрос. Ключевая ставка остаётся главным тормозом: при текущих условиях одобрение сделок со стороны кредитных комитетов и инвесткомитетов занимает существенно больше времени.

«На конец года мы ориентируемся на 400 млрд руб. плюс — это не маленькая цифра для рынка. Но любая сделка, которая запланирована на вторую половину года, может изменить картину в случае ее отмены или заключения», — уточнил Балоев.

Первое полугодие создало иллюзию бума, но драйверы роста точечные. Без снижения ставки и сокращения разрыва в ожиданиях продавцов и покупателей рынок во втором полугодии рискует вернуться к показателям недавних лет. 400 млрд — скорее оптимистичная граница, чем гарантия.