Искал на Домклике САМУЮ дешевую вторичку для одного товарища, получившего наследство в Тюмени, с такими условиями:

3+ этаж / потолок 2.7+ метра / не апартамент / без аукциона / без обременений / до метро не более 15 минут пешком / внутри МКАД

САМЫМ дешевым вариантом оказалась собачья конура (студия) 19.7 кв.м за 10 899 000 рублей на 21 этаже 33-этажного курятника в омерзительной юго-восточной локации недалеко от взорванного НПЗ.

Объяснил товарищу, что за МКАДом можно найти более дешевое и более приличное жилье. Но у него есть мечта. И нет машины. Поэтому, смотрим конуру и сравниваем покупку с арендой.

Планировка:

Отделка:

Вид из единственного окна - на шумную, вонючую дорогу (до нее 150 метров):

Примерный вид локации 60% дней в году:

Если купить, то сколько можно заработать на росте цены?

За последние 10 лет, фактические цены договоров купли-продажи московской вторички выросли на +127% (см. график):


Если в следующие 10 лет Владимир Владимирович останется с нами (а для этого есть все предпосылки), то наше будущее будет в точности повторять наше прошлое. Следовательно, исходим из предположения, что в следующие 10 лет рублевые цены московских квартир также вырастут на 127%.

А если снимать?

В том же курятнике такую же конуру можно снять за 45 000 руб. Отделка чуть более колхозная, но жить можно. Ну а 10 899 000 рублей заносим на вклад под 13% с реинвестициями процентов в течении 10 лет.

Считаем бабки:

Если покупаем конуру, то через 10 лет сможем продать ее на 127% дороже - за 24 700 000 руб. Выглядит нарядно.

Если арендуем конуру, то считаем, что арендные платежи за 10 лет так же вырастут на 127% и наши затраты за эти годы составят примерно 8 800 000 руб. А наш вклад с ежегодной реинвестицией 13% и уплатой НДФЛ распухнет до 31 800 000 руб. Вычитаем из распухшего вклада расходы на аренду и получаем 23 000 000 руб.

Блин... получаются те же яйца, только вид с боку.

А если будем тратить проценты по вкладу на аренду?

Если будем ежегодно вынимать из процентов растущий арендный платеж, то наш вклад за 10 лет распухнет всего до 18 000 000 руб, что совсем не вкусно. Поэтому, если арендуем конуру и держим вклад, то усердно реинвестируем проценты, а аренду платим из зарплаты, которая должна покрывать рост аренды

А если ставку снизят?

Если Владимир Владимирович по какой-то загадочной причине снизит объемы эмиссии рублей, то вызванное этим странным поступком снижение (или даже обнуление) рублевой инфляции позволит девочкам в ЦБ снизить ставку. В какую сторону будут расти рублевые цены на жилье в таком сценарии - одному Богу известно. Возможно, начнут падать. Поэтому, не будем гадать. Пусть все идет по плану. А план простой - не допускать изменений в работе системы.

Итого:

Если у россиянина есть деньги на покупку конуры в Москве, то покупка и аренда примерно сопоставимы по влиянию на его капитал. В первом случае растет количество рублей, на которые можно обменять конуру. Во втором - растет количество рублей на вкладе. Оба варианта сопряжены с рисками - от безобидных провалов в памяти стареющего правящего класса до тяжелых дронов, прилетающих туда, куда прилетать не по понятиям.

Напишите в комментариях, какой вариант вам нравится больше - покупка или аренда. Будет интересно почитать.

Берегите себя))