Строительство под ипотеку с минимальным порогом входа дало предсказуемый результат: доля однокомнатных квартир в новостройках выросла до 70%. Это цифра, озвученная замминистра строительства Никитой Стасишиным, — не случайность, а прямой ответ на рыночные и кредитные стимулы последних лет.

Девелоперам было выгодно делать маленькие квартиры: они быстрее продавались, требовали меньшего первоначального взноса и вписывались в лимиты льготной ипотеки. Средняя площадь «однушки» в России за последние пять лет сократилась с 36 до 27–28 кв. м, а в московских ЖК встречаются лоты по 18–20 «квадратов» — по сути, те же студии с юридическим статусом квартиры. Это не про жильё для семьи, а про продукт для одномоментного входа на рынок.

Стасишин прямо говорит: государство теперь заинтересовано в обратном процессе. Увеличение площади квартир — часть демографической политики. Логика понятна: в комнате 18 метров ребёнка не вырастишь, а переезжать в более просторное жильё при текущих ставках рынка большинство не может. Получается брак — квадратные метры куплены, но для семейной жизни непригодны.

Пример из практики: в ЖК комфорт-класса «Новые Ватутинки» (Новая Москва) доля однокомнатных и студий достигает 65%. В отделке — кухня-ниша, совмещённый санузел, проходная комната. Спальня для взрослых и детская не помещаются по определению. Покупатели — молодые пары без детей или инвесторы под сдачу. Семей с детьми там почти нет, хотя район позиционируется как семейный.

Замминистра в той же речи обозначил, что работа над граддокументацией на 5–6 лет вперёд сейчас критична. И тут момент: если девелоперы продолжат закладывать мелкие метражи в проекты, через 3–4 года рынок столкнётся не столько с дефицитом предложения, сколько с дефицитом пригодного предложения. Квартиры — есть, а жить в них некому.

Что касается обновления семейной ипотеки — финальных параметров пока нет. Но сам тренд на смещение спроса в сторону просторного жилья уже заложен: субсидирование ставки для семей с детьми будет, скорее всего, привязано к минимальной площади квартиры. Другой вопрос — не приведёт ли это к росту цен на двух- и трёхкомнатные, если девелоперы не увеличат их долю быстро. Пока что перестроить конвейер с «однушек» на семейные форматы — задача на 2–3 года, а не на полгода.

70% однокомнатных — это не ошибка рынка, а логичный итог ипотечной машины, заточенной на лёгкий вход. Теперь, когда демография выходит на первый план, правительство пытается развернуть этот же двигатель в другую сторону. Вопрос — успеет ли, пока первый эшелонец под 8% уже ушёл, а квадратные метры так и остались детскими только по документам.