В Госдуме предложили защитить покупателей жилья от мошенничества продавцов.

В Государственную Думу внесен законопроект, ограничивающий возможность признавать недействительными сделки с недвижимостью, совершенные под влиянием обмана. Инициатором выступил заместитель председателя Госдумы по экономической политике Михаил Делягин. Ранее он уже был соавтором законопроекта, направленного на защиту покупателей жилья.

Инициатива направлена на устранение законодательного пробела при признании недействительными сделок с нарушением прав покупателей, ярко проявившегося в «деле Долиной». По мнению автора, этим недостатком закона пользуются введенные в заблуждение продавцы, а также мошенники, которые зачастую действуют с ними в сговоре, чтобы оспорить сделку после получения денег от покупателя.

Изменения предлагается внести в статью 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, формулировка которой, как утверждается в пояснительной записке, является «крайне размытой». Депутат полагает, что в законе необходимо четко прописать презумпцию добросовестности покупателя при оспаривании сделок, совершенных под влиянием обмана продавца третьими лицами. Это позволит устранить угрозу изъятия имущества у добросовестных покупателей.

Благие намерения, ведущие к хаосу: новая норма лишит потерпевших защиты

Законопроект предлагает дополнить статью 179 Гражданского кодекса нормой, согласно которой сделка не может быть признана недействительной, если сторона не знала и не могла знать об обмане потерпевшего третьими лицами, а также если потерпевший «намеренно умолчал» об обстоятельствах сделки.

Несмотря на благие намерения — защиту покупателей жилья — данная формулировка вступает в противоречие с действующей системой гражданского законодательства и может породить правовой хаос.

Статья 179 ГК РФ регулирует недействительность сделок, совершенных под влиянием обмана, где ключевым элементом является нарушение свободы воли потерпевшего. Пункт 2 данной нормы уже устанавливает, что сделка, совершенная под влиянием обмана третьим лицом, может быть признана недействительной только при условии, что другая сторона знала или должна была знать об обмане. Законопроект же фактически переворачивает эту норму, исключая саму возможность защиты потерпевшего в случае, если сторона не знала и не могла знать об обмане, что противоречит ее смыслу.

Одним из основных начал гражданского законодательства является то, что воля участника сделки должна быть свободной, а нарушенные права подлежат восстановлению. Законопроектом предлагается норма, при которой, если потерпевший был обманут третьими лицами, но сторона сделки «не знала» об этом, потерпевший теряет право на оспаривание сделки. Тем самым нарушенная воля потерпевшего фактически игнорируется, что противоречит принципам гражданского права.

В законопроекте также допущена концептуальная ошибка, состоящая в подмене института недействительных сделок институтом добросовестного приобретения. Категория добросовестного приобретателя относится к вещному праву и защите от виндикации, в то время как недействительность сделки — институт обязательственного права. Эти конструкции не взаимозаменяемы. Их смешение разрушает системность гражданского законодательства и создает коллизии между нормами кодекса.

Вводимая формулировка «потерпевший намеренно умолчал» порождает правовую неопределенность. В отличие от действующей редакции, где умолчание трактуется как действие стороны, совершившей сделку, в законопроекте этот критерий применяется к потерпевшему, чьи мотивы и степень осведомленности могут быть неясны. Это может привести к непредсказуемости судебной практики и не обеспечит защиты покупателей жилья.

Не решение, а проблема: почему законопроект не защитит покупателей жилья

Фактически законопроект перекладывает риск обмана на потерпевшего, ставя его в худшее положение, чем сторону, проявившую недостаточную осмотрительность. Такой подход противоречит принципу справедливости.

Предлагаемая формулировка создает лазейку для злоупотреблений. Разрешая ссылаться на собственную неосведомленность как на основание для сохранения сделки, она позволяет недобросовестным лицам избегать ответственности и легализовать сделки, совершенные под влиянием мошенников, что прямо противоречит запрету на злоупотребление правом.

Ссылка на разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 также неубедительна. Пленум действительно подчеркивал необходимость защиты покупателя, если он не знал и не должен был знать об обмане продавца третьими лицами. Но он не исключал признания сделки недействительной. Законопроект же вводит абсолютный запрет, что выходит за рамки разъяснений.

Безусловно, законопроект поднимает важную проблему защиты стабильности гражданского оборота и покупателей жилья, особенно актуальную после резонансных дел, подобных истории с Ларисой Долиной. Однако предложенные поправки крайне неудачны: текст содержит внутренние противоречия и терминологические неточности. Главная же проблема в том, что законопроект предлагает новое решение там, где в законодательстве уже существует необходимый правовой инструмент, и требуется лишь его правильное применение.

Больше полезных материалов — на сайте Кирпиков и партнеры