Покупаем двушку ~55 кв.м и сразу ее сдаем. Сколько будем получать в месяц?

Для ответа на этот вопрос я воспользовался калькуляторами ирн, в которых можно оценить квартиру для покупки или аренды. Не знаю, откуда ребята берут ценники. Надеюсь, что не из среднего пальца, поднятого вверх.

Смотрим расчеты по некоторым районам:

Крылатское
покупаем: 17.3 млн. / сдаем: 80.7 тыс. =  5.6% годовых

Новокосино
покупаем: 12.7 млн. / сдаем: 63.2 тыс. = 5.9% 

Бабушкинский
покупаем: 14.5 млн / сдаем: 69.8 тыс. = 5.7% 

Южное Бутово
покупаем: 12.2 млн / сдаем: 61.3 тыс. = 6.0%

Центр Москвы
покупаем: 61.3 млн / сдаем: 120.6 тыс. = 2.3%

Ясенево
покупаем: 14.1 млн / сдаем: 68.3 тыс. = 5.8%

Ново-Переделкино (за МКАД, метро)
покупаем: 12.8 млн / сдаем: 63.7 тыс. =  5.9%

Зеленоград (за МКАД, МЦД)
покупаем: 10.7 млн / сдаем: 55.8 тыс. =  6.2%

В реальности, доходность аренды получается еще ниже из-за НДФЛ, простоев и расходов на поддержание квартиры в рабочем состоянии. Влияние этих факторов у всех разное, но давит на доходы каждого рантье.

Выборочно проверил расчеты по базе Циана. Получил примерно такие же результаты. Чем дальше от центра Москвы, тем выше доходность аренды. Разница с ног не валит, но она есть. Откуда она берется?

Думаю, дело в разной платежеспособности потенциальных покупателей и арендаторов квартир. Например, люди, готовые купить квартиру в Центре сильно отличаются от людей, готовых арендовать там квартиру. Раньше в Москве было много иностранцев, для которых рубли были мусором. Они держали ценники аренды на высоте и доходность была существенно выше.

Сейчас в Москве иностранцев нет (и не будет еще один президентский срок - точно). Дорогие квартиры сдавать некому. Ценники аренды упали. Доходность в Центре - смешная.

За пределами центра расклад другой. Иностранцев там было мало. Поэтому, после начала стрельбы, местные рантье не сильно загрустили. Спрос есть. Но он не богатый. Поэтому доходность аренды за пределами Центра примерно в 3 раза ниже банковского вклада.

Почему московские рантье не продают квартиры и не тащат рубли на вклады?

Рублевые ценники квартир неплохо растут вслед за ростом количества рублей:

Вторичка за 8 лет прибавила в рублях +73% и обогнала рублевые вклады. Но в настоящих деньгах московские рантье потеряли -22% капитала:


И если бы не чиновничья афера с "льготной" ипотекой, то потеряли бы половину стоимости или даже больше и никакие поступления от аренды не компенсировали бы убыток. Им сильно повезло. Что будет дальше - не известно. Но скорее всего, цены московских квартир в настоящих деньгах продолжат снижение.

Так что же выгоднее? Продать квартиру и положить рубли на вклад или сдавать?

Выгоднее всего, продать квартиру и купить активы, растущие в золоте (пример). Но для большинства московских рантье это слишком сложно, а платежи арендаторов часто являются основным доходом, за счет которого они живут. Поэтому, даже при снижении доходности аренды ниже 1/5 от вклада (как в Центре), московские рантье вряд ли побегут на рынок и уронят рублевые цены.

А если рублевые цены квартир пойдут вниз?

Не переживайте. Чиновники в обнимку с ростовщиками и застройщиками этого не допустят. Снижение цен квартир противоречит их экономическим интересам. У них сейчас такая экономика.