Владельцы старых зданий, сдаваемых в аренду, неизбежно столкнутся с ростом арендной платы.
Это особенно актуально, если арендодатель решит модернизировать недвижимость, чтобы улучшить условия жизни. Однако в Германии действуют строгие правила, защищающие интересы арендаторов.
Они устанавливают, какие требования должны соблюдать арендодатели при обновлении квартир. Это необходимо для приведения их в соответствие с современными стандартами качества жизни.
Арендаторы защищены: ограниченные надбавки за модернизацию

Арендодатели, обновившие старые здания, не могут произвольно повышать плату. Годовая арендная плата может вырасти максимум на 8% и на 3 евро за квадратный метр. Это правило действует шесть лет.

Если модернизация была объявлена до конца 2018 года, до 11% затрат на строительство можно учесть в арендной плате за квартиру.


Что нужно знать арендаторам?

1. Модернизация здания не дает арендодателю права резко поднимать плату.
2. Годовая арендная плата может увеличиться максимум на 8% и 3 евро за квадратный метр.
3. Это правило действует в течение шести лет после модернизации.
4. Если модернизация была объявлена до конца 2018 года, до 11% затрат на строительство можно включить в арендную плату.

Федеральный суд вынес новое решение о модернизации арендованной недвижимости. Теперь расходы на ремонт, которые раньше учитывались в арендной плате, можно вычесть. Это правило распространяется и на работы, которые не требуют немедленного выполнения.

Таким образом, затраты на ремонт нужно вычитать из общей суммы модернизации. Суды будут оценивать размер вычета. Например, если арендодатель заменит старые окна на новые звуко- и теплоизоляционные за 20 000 евро, а старые окна прослужили бы ещё 20 лет, то общий срок службы составит 80 лет. Расходы на ремонт в таком случае составят 12 000 евро. Из этой суммы арендодатель должен вычесть 9 000 евро из расходов на модернизацию и может прибавить 11 000 евро к арендной плате. При ставке 8 процентов это увеличит ежемесячную арендную плату на 73,33 евро.

Не повышайте арендную плату без веских причин.

Владельцы старых зданий не могут произвольно увеличивать арендную плату после модернизации. Если вы провели улучшение, то стоимость аренды можно поднять максимум на 3 евро за квадратный метр в течение шести лет. Если до модернизации арендная плата была менее 7 евро, то рост не должен превышать 2 евро за квадратный метр.

Например, если общая стоимость модернизации составила 500 000 евро, а арендная плата до ремонта была 6,25 евро за квадратный метр, то годовой доход от аренды не должен превышать 40 000 евро, или 40 евро за квадратный метр. Это значит, что повышение аренды не должно быть больше 3,33 евро. Однако это противоречит закону о контроле за арендой, который ограничивает рост максимум 2 евро.

Если же арендная плата за квартиру была 7,70 евро за квадратный метр, то после модернизации она составит 10,70 евро. Для квартиры площадью 80 квадратных метров, которая раньше сдавалась за 616 евро в месяц, новая стоимость аренды будет 856 евро.

После модернизации

Арендная плата может быть повышена на 3 евро за квадратный метр в течение 6 лет.

Разные правила для разных модернизаций

Если арендодатель хочет переложить расходы на модернизацию на арендатора, он должен соблюдать строгие правила. Эти правила защищают арендаторов от чрезмерных расходов, которые арендодатель мог бы навязать через необоснованные требования и сборы.

Модернизация: Инвестиции допустимы только при улучшении условий проживания. Это может включать повышение энергоэффективности и сокращение потребления воды и энергии.

Роскошный ремонт: Арендаторы не обязаны платить за роскошный ремонт и могут отказаться от него, если арендодатель хочет обновить старое здание, добавив роскошные элементы. Однако сложно определить, где заканчивается модернизация и начинается роскошь. Тем не менее, арендаторы могут соглашаться на улучшения, выходящие за рамки обычного, если они соответствуют современным стандартам.

Письменное уведомление: Арендодатель должен уведомить арендатора о строительных работах минимум за три месяца до их начала и сообщить о предполагаемом увеличении арендной платы после модернизации.

Расчет: Расходы на ремонт, которые арендодатель понес бы в любом случае, не могут быть переложены на арендатора. Арендатор может оплатить лишь 8% затрат на улучшение квартиры. Расходы на ремонт и обслуживание здания должны покрываться арендодателем.

Правило о затруднительных обстоятельствах: Повышение арендной платы не должно быть чрезмерным для арендатора. Значительное увеличение арендной платы считается затруднительным обстоятельством. Если нет законных оснований для повышения, арендная плата не должна взиматься. Это правило действует, даже если у арендодателя есть законный интерес. Исключение составляют случаи, когда модернизация необходима для соответствия действующим стандартам или требуется срочный ремонт.

Арендаторам важно действовать грамотно, если арендодатель планирует модернизацию. Вот четыре практических совета:
1. Проверьте законность модернизации.
Если арендодатель объявил о модернизации, арендаторам следует проверить, соответствует ли это закону. Если нет, они могут оспорить модернизацию и повышение арендной платы в течение месяца. Важно объединить усилия с другими арендаторами, чтобы противостоять возможным проблемам.

2. Ознакомьтесь с уведомлением.
Прежде всего, арендаторам нужно внимательно изучить уведомление о модернизации. Если в нём есть нарушения закона, арендаторы могут не предпринимать никаких действий. Юридическую консультацию можно получить у специалиста по арендному праву или в ассоциации арендаторов. Если владелец начал строительные работы без уведомления, ассоциация и юрист могут остановить работы.

3. Выдвиньте возражения.
Если уведомление о модернизации законно, но арендаторы не согласны с условиями, они могут подать возражения в течение месяца после получения уведомления. Возражения должны быть направлены арендодателю заказным письмом. Важно, чтобы арендодатель получил письмо.

4. Прекратите модернизацию, если она мешает.
Если модернизация делает квартиру непригодной для проживания, арендаторы могут потребовать её остановки. Например, замена окон зимой или перепланировка комнат без учёта интересов арендаторов могут быть признаны незаконными. Если модернизация мешает здоровью или жизни арендаторов, её нужно прекратить.

5. Снизьте арендную плату, если она непосильна.
Если повышение арендной платы после модернизации создаёт значительные трудности для арендаторов, они могут потребовать пересмотра условий. Арендодатель должен отказаться от повышения платы или остановить модернизацию, если она становится невозможной для арендаторов.